CM at Risk 프로젝트의 설계검토 책임과 설계변경 정산

계약구조가 만드는 차이

전통적 설계·시공 분리 방식에서는 설계도서의 오류·누락에 대한 책임이 원칙적으로 발주처(및 설계자) 측에 있습니다. 시공자는 제공된 설계도서를 전제로 견적하고 시공합니다.

CM at Risk에서는 시공자가 설계 단계에 참여하여 시공성 검토, 공사비 검토, 공정 검토 등을 수행합니다. 이 참여가 어떤 성격인지에 따라 이후 설계변경의 취급이 달라집니다.

설계검토 참여의 성격을 확인한다

계약서에서 확인해야 할 것은 시공자의 설계검토가 어떤 의무로 규정되어 있는가입니다.

• 검토 범위 — 시공성 검토인가, 설계 적정성 검토까지 포함하는가
• 검토 기준 — 어느 수준의 검토를 요구하는가, 판단 기준이 명시되어 있는가
• 제출 산출물 — 검토의견서의 형식과 제출 시점
• 검토 결과의 처리 — 시공자 의견이 반영되지 않은 경우의 취급
• 면책 조항 — 검토 참여가 설계책임의 인수를 의미하지 않는다는 단서의 유무

마지막 항목이 특히 중요합니다. 많은 계약이 "시공자의 검토 참여는 설계자의 설계책임을 면제하지 않으며, 시공자가 설계책임을 부담하는 것으로 해석되지 않는다"는 취지의 단서를 둡니다. 이 단서의 유무와 문언이 정산 논의의 출발점이 됩니다.

가격 확정 시점의 전제

CM at Risk에서는 설계가 완성되기 전 단계에서 공사비 상한(GMP 등)이 확정되는 경우가 많습니다. 이때 어느 수준의 설계도서를 기준으로 가격이 산정되었는지가 이후 변경 정산의 핵심 전제가 됩니다.

확인할 사항은 다음과 같습니다.

• 가격 산정의 기준이 된 설계도서의 판본과 완성도
• 가격 제안 시 명시한 전제조건과 제외사항(Qualification, Exclusion)
• 설계 발전에 따른 물량 증감의 처리 방식에 관한 합의
• 예비비(Contingency)의 범위와 사용 조건

가격 제안 당시 제시한 전제와 제외사항은 이후 "이것은 반영되지 않은 항목"임을 보여주는 자료가 됩니다. 이 문서가 남아 있지 않으면 변경 여부를 다투기 어려워집니다.

설계변경 발생 시 검토 순서

1. 변경의 원인 특정

발주처의 요구 변경인지, 설계도서의 오류·누락인지, 인허가·법령 변경인지, 현장조건 상이인지를 먼저 구분합니다. 원인에 따라 검토 방향이 달라집니다.

2. 가격 확정 시점의 설계 상태와 비교

변경된 내용이 가격 산정 기준이 된 설계도서에 포함되어 있었는지를 확인합니다. 설계 발전(design development)의 통상적 범위 내인지, 그 범위를 넘는 변경인지가 쟁점이 됩니다.

3. 검토 의무 이행 여부

해당 사항이 계약이 정한 시공자 검토 범위에 속했는지, 속했다면 검토 의견을 제출했는지를 확인합니다. 검토 의견을 제출했으나 반영되지 않은 사항이라면 그 기록이 중요한 근거가 됩니다.

4. 예비비 적용 여부

계약이 예비비를 두고 있다면, 해당 변경이 예비비 사용 대상인지 별도 정산 대상인지를 구분합니다. 이 구분이 명확하지 않으면 정산 협의가 길어집니다.

CM at Risk의 계약 형태와 책임 배분은 프로젝트마다 편차가 큽니다. 동일한 명칭을 사용하더라도 설계검토의 범위, 가격 확정 방식, 예비비 처리가 계약마다 다르므로, 일반론보다 해당 계약의 문언을 우선 확인해야 합니다.

실무적 시사점

CM at Risk에서 시공자가 관리해야 할 기록은 전통적 방식보다 앞당겨집니다. 설계 단계의 검토 의견과 그 처리 결과가 시공 단계의 정산 근거가 되기 때문입니다.

구체적으로는 다음 기록이 이후 검토의 기초가 됩니다.

• 단계별 설계도서의 판본 관리 이력
• 시공자가 제출한 검토의견서와 발주처·설계자의 회신
• 가격 제안 시 명시한 전제조건과 제외사항
• 설계 협의 회의록과 결정 사항
• 예비비 사용 승인 이력

이 기록들은 설계 단계에서는 관리 부담으로 느껴지지만, 정산 단계에서는 변경의 성격을 다투는 거의 유일한 근거가 됩니다.